必须先有的材料
- 租约 PDF、起止日、面积、底租
- 递增、续租选择权、解约通知期
- 共租 / 主力租户条款原文
- 保险到期、CAM 预估与实际
- 铺位平面与出租状态
2026 · 楼板蓝图 / 条款水印 / 共租涟漪
主力铺空了
涟漪要画到哪几户
- 华联江岸 L1-01
- 优衣库虹桥 L2-12 · 拟离场
- 星巴克徐汇 B1-08
- 德勤陆家嘴 32F
- 无印南京西 L1-03
- 盒马江岸 L1-06
- 瑞幸陆家嘴 18F
- 空铺待招商
租约逻辑把百页商业租约抽成可查询的账：租金递增、CAM 分摊、共租条款、解约选择权。示例：组合 28 栋、186 铺、出租率 94%、年租金 4860 万。江岸广场华联超市 L1-01 底租 26.8 万、CAM 4.28 万、面积 18600。陆家嘴中心德勤华永 32F 2026-09-15 执行 4% 递增。徐汇晶品星巴克公众责任险 2026-07-02 到期（30 天）。虹桥天地优衣库 2026-12-15 到期（180 天）拟离场，第 12.3 条：主力空置超 90 天，星巴克可申请减免 12% 固定租金；第 16.2 条提前 180 天书面通知可解约。CAM 待核 12.68 万，江岸 4 笔。本页写清适用前提、工作方式和对岗位的价值。不做收益率炫示。
180 / 90 / 30 日共租减免 12%CAM 分摊
关键日租金台账
图 · 需求 / 适用前提
没有租约 PDF 和面积表，不能把「好像能减租」写成台账
工作台管的是租约抽取、关键日、共租监测、租金台账和 CAM 对账。没有铺位面积与租约条款，不能算分摊。
谁在用、管什么
- 资管 / REIT：组合、关键日、融资台账
- 物管：续约、保险、招商
- 财务：CAM 分摊、调租通知
- 投资人：租金台账，不是口号
现在卡住的点
- 百页租约靠人抽，抽漏共租条款
- 关键日过了才发现保险断了
- 主力离场，谁能减租说不清
- CAM 预估与实际对不上
- 银行要的租金台账要连夜做
图 · 如何工作
规则是楼板上的水印，涟漪从空铺画到条款编号
拖动减免比例。默认 0 条款未触发；滑到 12 对应徐汇晶品星巴克第 12.3 条，主力空置超 90 天可申请减免 12%。
共租减免 · %
0
条款未触发
虹桥天地优衣库拟离场 · 星巴克 / 瑞幸 / 无印承压
- 30 日星巴克保险徐汇晶品 · 2026-07-02
- 90 日华联续租窗江岸广场 · 2026-08-31
- 180 日优衣库到期虹桥天地 · 2026-12-15
图 · CAM 与台账
分摊按租约里的份额算，不能按心情摊
华联份额 31.2%，实际 CAM 48.6 万、预估 45.2 万、差异 1.868 万。德勤 18.4%。优衣库差异 2838。待核 12.68 万在江岸 4 笔。
| 铺 | 租户 | 底租 | 状态 |
|---|---|---|---|
| 江岸 L1-01 | 华联超市 | 26.8 万 | 正常 |
| 虹桥 L2-12 | 优衣库 | 9.8 万 | 风险 · 2026-12-15 |
| 陆家嘴 18F | 瑞幸咖啡 | 2.86 万 | 风险 · 2026-10-31 |
图 · 使用者价值
银行要的租金台账，不必连夜从夹里抄
价值在关键日不漏、共租能点名、CAM 对得上、台账随时出，而不是主力走了才发现谁能减租。
资管 / REIT
28 栋组合一张图。优衣库离场涟漪写到星巴克第 12.3 条，融资材料用台账不是口述。
物管
180 / 90 / 30 日提醒。保险将到期向租户要续保证明，续租窗评估条件。
财务
德勤 4% 递增按日执行。CAM 差异出调账，华联 18680 不得口头抹平。
投资人
动态租金台账。空铺、风险铺、观察铺分色，不做开奖动效。
图 · 边界
AI 不改租约，减免要对照条款原文
- 抽取结果必须对照 PDF 原文；AI 不签署减租。
- 共租减免按条款触发，不按客流感觉。
- CAM 分摊以租约份额为准，不均摊。
- 不做收益率炫示、K 线或开奖。会计系统对接在场外。
图 · 进出角色
谁进系统、带走什么
进
租约 PDF、铺位面积、CAM 预估实际、保险到期、主力离场事件。
出
关键日、共租涟漪名单、租金台账、CAM 调账、续租窗。
不进
口头减租、均摊 CAM、改条款、收益率海报、无原文抽取。